钱某某诉王某某等物权保护纠纷一案 作者：万辉     时间：2018-10-18    来源：原创

基本案情：

罗山县人民法院经审理确认了下述事实：1998年，被告王某某与第三人蔡某某经人介绍认识并同居生活，双方一直未办理结婚登记。2007年4月22日，第三人蔡某某与李某签订了房地产买卖合同，购买了李某位于罗山县城关××住宅××（罗山县房权证罗城字×××号房屋所有权证）供被告与第三人共同居住。后因种种原因，被告与第三人渐生矛盾并开始分居。2016年9月18日，第三人蔡某某将该住宅卖给原告钱某某，并与钱某某签订了房地产买卖合同，双方约定2016年11月18日前交付该房屋。因被告王某某一直未搬离该房屋，致使第三人蔡某某未能按时交付该房屋。第三人蔡某某曾起诉被告王某某，要求被告王某某搬出占住的房屋并赔偿损失11.1万元。某某县人民法院审理后，2017年5月29日，某某县人民法院以第三人蔡某某签订买卖合同并履行买卖合同后，怠于行使自己的权利，未将房屋物权登记变更在自己名下，尚未对房屋拥有物权，驳回原告蔡某某的诉讼请求。 2017年5月5日，原告与第三人蔡某某、案外人李某一起在罗山县行政大厅办理了房屋过户手续，诉争房屋过户在原告钱某某及其妻赵某名下，房屋所有证号××（××）罗山县不动产权第××号。

万辉律师主要代理意见：

一、原告钱某某通过合法途径购买诉争房屋，依法享有合法的、完整的房屋所有权。

2007年4月22日，第三人蔡某某与案外人李某签订了房地产买卖合同，购买了位于罗山县城关××住宅××一套供其与被告王某某共同居住。后因种种原因，被告王某某与第三人蔡某某渐生矛盾并开始分居。2016年9月18日，第三人将该住宅卖给原告，并与原告签订了房屋买卖合同，双方约定2016年11月18日前交付该房屋。因被告王某某一直未搬离该房屋，致使第三人未能按时交付房屋。后原告经合法程序申请，房产登记部门，即罗山县国土资源局于2017年5月25日将该讼争房产过户登记到原告和妻子赵某名下，并向原告和妻子赵某颁发了××（××）罗山县不动产权第××号《房屋所有权证》。根据我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”。同时，《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。故原告钱某某通过合法途径购买诉争房屋，依法享有合法的、完整的房屋所有权。

二、被告的辩解没有事实和法律依据。至于被告与第三人蔡某某之间的纠纷，与本案没有关联，也不是本案应审理的范围。且被告的辩解依法不能作为其非法占有原告合法购买，拥有法律认可的合法的所有权房屋的理由。故被告的辩解法院不应采纳。

首先，被告与第三人之间的纠纷与原告没有任何关系。2007年4月22日，第三人蔡某某与案外人李某签订了房地产买卖合同，购买了位于罗山县城关××住宅××一套供其与被告王某某共同居住。根据第三人蔡某某与案外人李某签订的《房屋买卖合同》，可以看出合同双方当事人系第三人蔡某某与案外人李某，看不出合同与被告存在任何关联。且被告王某某与第三人蔡某某并非合法的夫妻关系，也即第三人与案外人李某签订《房屋买卖合同》以及据此将诉争房屋出卖给原告，都不需要经过被告同意，甚至不需要告知被告。对于诉争房屋，被告与第三人蔡某某没有任何法律上认可的共有关系。至于被告与第三人蔡某某之间的纠纷，与本案没有关联，也不是本案应审理的范围。若被告认为第三人侵犯了自己的合法权益，可以向法院另案起诉。但这不是被告非法占有原告合法购买，拥有法律认可的合法所有权的房屋的理由。故被告非法占有原告所有的房屋的辩解没有任何事实和法律依据，法院不应采纳。

其次，被告长期非法占有原告所有的诉争房屋，理应支付相应的房屋租金，因被告一直未搬离该房屋，致使第三人未能按时交付房屋。原告一家人也因此一直在外租房居住，未能及时搬家，为此，原告支付了巨额的房租。现被告拒绝赔偿原告损失又拒不返还该房屋给原告，该行为已严重侵害了原告的房屋所有权，给原告造成了巨大的经济损失，原告将保留继续追究其法律责任的权利。

综上所述，代理人认为：原告合法购买诉争房产的事实清楚，本案原告和妻子赵某是诉争房产登记簿上记载的权利人，按照物权公示、公信原则，原告对该诉争房产享有无可辨驳的所有权。同时，《中华人民共和国物权法》第十七条第一款规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。原告所持有的××（××）罗山县不动产权第××号《房屋所有权证》，是原告享有诉争房屋这一不动产物权的合法证明，在其物权受到侵害的情况下，有权请求权利保护。被告不是诉争房屋的合法权利人，其入住及后续非法占有、使用房屋的行为对原告构成侵权。原告起诉要求被告停止侵权、搬出房屋并赔偿经济损失的诉讼请求，于法有据。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第（一）（二）（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告希望法庭查清事实，依法支持自己的全部诉讼请求。

以上代理意见望法庭参考并采纳，作出公正判决。

判决结果：

罗山县人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告为诉争房屋的登记所有权人，是当然的权利人，被告为无权占有人，因此，原告请求被告从原告的房屋中迁出，于法有据，应予支持。被告虽辩称其与第三人蔡某某对诉争房屋权属有争议，但被告王某某提供的证据不能证明其对诉争房屋有物权，其和第三人蔡某某共同生活期间是否存在共有财产纠纷不是本案的审理范围，被告王某某提供的证据不能证明其对诉争房屋拥有物权，对被告主张原告产权过户无效的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十七条，第三十四条，第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，第十五条第（一）、（二）、（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

被告王某某于本判决生效之日起三十日内从罗山县城关××住宅××（证号为××（××）罗山县不动产权第××号）中搬出。

案件受理费300元，由被告王某某负担。

万辉律师建议：

有权占有与无权占有的区别

占有指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可以是依法有权占有不动产或者动产，例如根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物。占有人也可能是无权占有他人的不动产或者动产。如借他人的物品，过期不还。占有人不知道自己是无权占有的，为善意占有；明知自己属于无权占有的，为恶意占有。

那么，到底什么是有权占有？什么是无权占有？有权占有与无权占有的区别又是什么？ 有权占有。指有本权的占有。换言之，凡是具有占有的物权、债权、亲权等权利，均为有权占有。所有权人、建设用地使用权人、留置权人、质权人的占有为有权占有（本权为物权）；借用人、承租人、保管人、运输人、买受人的占有亦属有权占有（本权为债权）。替孩子保管财产的父母对财产的占有属于有权占有（本权为亲权）。 
无权占有。指欠缺本权的占有。遗失物拾得人的占有（构成无因管理的除外）、小偷对脏物的占有、无效买卖合同中买受人的占有、租赁期届满后承租人对租赁物的占有均为无权占有。 
有权占有与无权占有区分的意义：

首先，《中华人民共和国物权法》第34条规定的返还原物请求权以相对人为无权占有人为构成要件，对有权占有人无返还原物请求权。 
其次，根据《中华人民共和国物权法》第230条，因侵权行为占有他人动产的，非为合法占有，不成立留置权。 
再次，根据《中华人民共和国物权法》第242、243、244条是关于无权占有的规定，对于有权占有不能适用。

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